自考《房地产评估》串讲班手记:房地产评估的基础方式

2019-12-16
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一、市场法

市场法就是指根据较为被评定财产与近期卖出相近财产的不同点,并将相近财产的价格行情开展调节,进而明确被评定财产使用价值的一种评价方法。

市场法运用的必要条件:必须有一个充足生长发育的活跃性的公平公正的财产贸易市场;被评定财产的销售市场参考系以及相较为的指标值、性能参数等材料是能够收集的。

市场法的优点和缺点:

市场法是房地产评估中非常简单、最最好的办法。其优势主要表现在:可以客观性体现财产现阶段的销售市场状况,其评定的主要参数、指标值立即从销售市场得到,评定值更能体现销售市场实际价钱;评定結果便于被各层面了解和接纳。

市场法的缺陷主要表现在:必须有公布及活跃性的销售市场做为基本,有时候缺乏可比照信息及其缺乏分辨比照信息而无法运用;不适感用以专用型设备、机器设备、绝大多数的无形资产摊销,及其受地域、自然环境等严苛限定的一些财产的评定。一般融入于商业服务用地、通用设备等财产的评定。

二、成本法

成本法以及可用的必要条件:成本法就是指在评定财产时按被评定财产的目前重置成本扣除其各类耗损使用价值来明确被评定财产使用价值的方式。

成本法应用的方式以及各类指标值的估计:

1、基础公式计算可描述为:被评定房地产评估值=重置成本-实体性掉价-多功能性掉价-合理性掉价

2、应用成本法评定财产的流程:

①明确被评定财产,并估计重置成本;

②明确被评定财产的应用期限;

③估计被评定财产的耗损或掉价;

④测算明确被评定财产的使用价值。

三、收益法

收益法以及可用的必要条件:收益法是根据估计被评定财产的将来投资回报率并换算成现值,进而明确被评定财产使用价值的一种房地产评估方式。

收益法运用的前提条件:

(1)被评定财产务必是能贷币考量其将来期待盈利的单项工程或总体财产。

(2)财产使用者所担负的风险性也务必是可用贷币考量的。

应用收益法评定财产优点和缺点:

收益法的优势:

(1)能真正和较精确地体现公司资本化的使用价值;

(2)与决策紧密结合,运用此方法评定的财产使用价值易为买卖方所接纳。

收益法的缺陷:

(1)投资回报率额预测分析难度系数很大,受极强的主观性分辨和将来不能预料要素的危害;

(2)在评定中应用领域较小,一般可用公司总体财产和可预知盈利的单项工程房地产评估。

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